Gayrimenkul ve yatırım danışmanlığı

Kimler için?

Bu hizmet; Bulgaristan'da yaşamak, yazlık edinmek ya da yatırım yapmak amacıyla mülk almayı düşünen kişiler içindir. Amacınız hangisi olursa olsun önce neyi, nerede ve hangi şartla alabileceğinizi netleştirmek gerekir.

• Bulgaristan'a yerleşmeyi planlayan ve kalıcı bir adres arayanlar
• Tatil ya da ikinci konut amacıyla alım yapmak isteyenler
• Kira geliri ya da değer artışı için yatırım düşünenler

Yabancılar ne alabilir?

Bulgaristan hukukunda bina mülkiyeti ile arsa mülkiyeti ayrı değerlendirilir. Bu ayrım, Avrupa Birliği vatandaşı olmayan alıcılar için belirleyicidir.

• Daire. Türk vatandaşları daire satın alabilir. Mülk almak için önceden oturum iznine sahip olmak gerekmez.
• Bağımsız bina. Ev ya da iş yeri gibi yapıların mülkiyeti de edinilebilir.
• Arsa. Mülkiyet Kanunu'na göre yabancılar arsa mülkiyetini ancak uluslararası antlaşmada öngörülen koşullarla edinebilir. Türk vatandaşları için arsanın doğrudan kendi adına alınması bu nedenle kısıtlıdır.

Bahçeli müstakil evlerde yapı ile üzerinde durduğu arsa ayrı ayrı ele alınır. Evin mülkiyeti edinilebilse bile arsanın nasıl edinileceği ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa içeren alımlarda farklı bir hukuki yapı gündeme gelebilir. Hangi yolun uygun olduğu taşınmazın türüne ve tapu kayıtlarına göre, yetkili bir hukuk uzmanının incelemesiyle belirlenir.

Gayrimenkulün oturum izniyle ilişkisi

Bulgaristan'da ev satın almak kendiliğinden oturum hakkı vermez.

Bulgaristan Yabancılar Kanunu md. 24/1-19, Bulgaristan'da taşınmaz mülkiyeti edinmek için en az 306.775,13 € (eski para birimiyle 600.000 leva) yatırım yapmış yabancıların uzun süreli oturum izni için başvurabilmesine imkân tanır. Bu eşiğin altındaki alımlar tek başına oturum izni dayanağı oluşturmaz.

Kanunun aradığı yatırım koşulları

Koşul yalnızca satın alma bedelinden ibaret değildir. Kanuna göre oturum izni başvurusunun yapıldığı tarihte:

• Tutarın tamamı ödenmiş olmalıdır.
• Ödeme, Bulgaristan'da lisanslı bir kredi kuruluşundaki (banka) hesaba girmiş olmalıdır; yani ödemenin banka üzerinden belgelenmesi gerekir.
• Taşınmaz kredi kullanılarak alındıysa, kredinin ödenmemiş kısmı tutarın yüzde 25'ini aşmamalıdır.

Aynı hüküm, yabancının sermayesinin yarısından fazlasına sahip olduğu Bulgaristan'da kurulu bir şirketin aynı tutarda taşınmaz edinmesi hâlini de kapsar.

Bu tutarda bir yatırım tek başına oturum garantisi değildir. Konaklama, sağlık sigortası, geçim kaynağı ve adli sicil gibi diğer yasal koşulların da karşılanması gerekir; başvuru hakkındaki kararı yetkili makamlar verir.

Öte yandan sahip olduğunuz konut, başka bir gerekçeyle yapılan oturum başvurusunda adres şartını karşılar. Örneğin emeklilik yoluyla oturum başvurusunda kendi evinizi konaklama belgesi olarak gösterebilirsiniz.

Hangi durumda olduğunuzu ve güncel şartları alım kararından önce birlikte değerlendiriyoruz.

Alım süreci

1. İhtiyacın belirlenmesiAmaç, şehir ve taşınmaz türü netleştirilir.
2. Taşınmazın incelenmesiTapu kayıtları, mülkiyet durumu ve taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz gibi yükler kontrol edilir. Bu hukuki inceleme yetkili hukuk uzmanlarınca yapılır.
3. Ön sözleşmeTaraflar şartlarda anlaşır ve ön sözleşme imzalanır.
4. Noter huzurunda mülkiyet devriSatış, noter senediyle yapılır. Mülkiyet, noter senedinin düzenlenmesiyle alıcıya geçer.
5. Tapu siciline tescilNoter senedi ayrıca tapu siciline kaydedilir. Bu tescil, devrin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini ve sicilde görünmesini sağlayan ayrı bir işlemdir.
6. Alım sonrası işlemlerElektrik, su gibi aboneliklerin devri yapılır. Vergi ve belediye kayıtlarıyla ilgili işlemler taşınmazın ve alıcının durumuna göre kontrol edilir.

Alım sonrasında her satın almada ayrıca vergi beyannamesi verilmesi gerekmez. Yerel Vergiler ve Harçlar Kanunu'na göre hukuki işlemle edinilen taşınmazlarda yıllık emlak vergisi için beyanname verilmez; yeni yapılmış ve kullanıma açılma işlemine tabi olmayan yapılar ile miras yoluyla edinim gibi durumlarda ise beyanname gerekir. Bu nedenle vergi ve belediye işlemleri her taşınmaz için ayrıca kontrol edilir.

Dikkat edilmesi gerekenler

• Oturum beklentisi. Alımın oturum izni sağlayıp sağlamayacağını satın almadan önce netleştirin; sonradan değiştirmek mümkün olmayabilir.
• Taşınmazın hukuki durumu. Tapu, ipotek, haciz ve mülkiyet kontrolü devirden önce yapılmalıdır. Bu incelemeler için gerektiğinde Bulgaristan'da yetkili hukuk uzmanlarıyla çalışılır.
• Arsa mülkiyeti. Bahçeli ya da arsalı taşınmazlarda yapının ve arsanın mülkiyeti ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
• Yeni projeler. İnşaat aşamasındaki projelerde yapının kullanım iznini alıp almadığı ayrıca kontrol edilmelidir.
• Dil. Sözleşmeler ve noter işlemleri Bulgarca yapılır; imzaladığınız her belgenin Türkçe karşılığını görmelisiniz.
• Ödeme. Ödemelerin banka üzerinden ve belgelenebilir biçimde yapılması, hem alım güvenliği hem de ileride yapılacak oturum başvurusu açısından önemlidir.

Danışmanlık kapsamı

• Amacınıza göre alım seçeneklerinin ve şartların açıklanması
• Alım sürecinin adım adım planlanması
• Noter, tercüman ve ilgili uzmanlarla iletişimde yönlendirme
• Alımın oturum izniyle ilişkisinin sizin durumunuza göre değerlendirilmesi
• Sürecin her aşamasında Türkçe iletişim

Danışmanlık hizmetimiz hukuki inceleme ya da avukatlık hizmeti değildir. Tapu, ipotek, haciz ve mülkiyet kontrolü gibi hukuki incelemeler için gerektiğinde Bulgaristan'da yetkili hukuk uzmanlarıyla çalışılır; bu inceleme danışmanlık hizmetinden ayrı bir hizmettir.

Danışmanlık hizmet bedellerine noter, tercüme, apostil, resmî başvuru harçları ve diğer üçüncü taraf hizmet bedelleri dahil değildir. Başvurular hakkında karar yetkisi ilgili resmi kurumlardadır; sonuç garantisi verilmez.

Sık sorulanlar

Resmî kaynaklar

• Bulgaristan Cumhuriyeti'nde Yabancılar Kanunu (Bulgarca, Dışişleri Bakanlığı). Gayrimenkul yatırımına ilişkin hüküm: md. 24, f. 1, b. 19.
• İçişleri Bakanlığı, Sofya Emniyet Müdürlüğü Göç Dairesi (Bulgarca). Md. 24/1-19 kapsamındaki yatırım tutarını, ödeme koşulunu ve kredi sınırını açıklar.
• Uzun süreli oturum izni: idari hizmet açıklaması (Bulgarca, Bakanlar Kurulu İdari Sicili). Md. 24/1-19 koşullarının metnini içerir.
• Mülkiyet Kanunu (Bulgarca mevzuat metni; resmî devlet kaynağı değildir). Yabancıların arsa edinimi: md. 29.
• Tarım Arazilerinin Mülkiyeti ve Kullanımı Kanunu (Bulgarca mevzuat metni; resmî devlet kaynağı değildir). Yabancıların tarım arazisi edinimi: md. 3.
• Emlak vergisi beyannamesi formu ve açıklaması (Bulgarca, Bakanlar Kurulu İdari Sicili; Haskovo Belediyesi formu). Beyannamenin hangi durumlarda verildiğini ve verilmediğini belirtir; Yerel Vergiler ve Harçlar Kanunu md. 14.

Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat ve uygulama değişebilir; başvurudan ve alımdan önce güncel şartlar teyit edilmelidir. Son güncelleme: Kasım 2026.